Veel etages Kalverstaat staan leeg, maar er woningen van maken blijkt niet altijd makkelijk

Al sinds 1985 probeert de gemeente Amsterdam woonruimte te creëren boven de winkels in de stad. Dat gaat best aardig - inmiddels zijn er meer dan 1100 van dat soort woningen opgeleverd - maar nu zijn zeg maar alleen de 'moeilijke' panden nog overgebleven. Zo zijn er alleen al in de Kalverstraat zo'n 240 etages die leeg staan of als opslagruimte worden gebruikt, maar er woningen van maken is zo gemakkelijk nog niet.  Op de Kalverstraat 158 - ter hoogte van het Spui - zat tot voor kort een schoenenwinkel. Nu is de winkelruimte leeg en kunnen er op de hogere etages twee woningen worden gebouwd. Opdrachtgever is de eigenaar van het pand, vastgoedbedrijf Kroonenberg Groep. Volgens commercieel directeur Paul Bremmer gaat zo'n verbouwing niet over één nacht ijs. "Dit is een monumentaal pand. Het is vroeger gefundeerd op koeienhuiden. Het pand is aan beide kanten een beetje verzakt. Niets in het pand is recht. Dit is een hele kostbare aangelegenheid." Panden te smal Daar komt bij dat het pand maar vier meter breed is. Zonder deur of trap voor de toekomstige bewoners. Die zouden dan gebouwd moeten worden. "Dan zouden we er- inclusief kozijnen - ruim een meter breed af moet halen. Dan hou je krap drie meter over voor het winkelfront," zegt Bremmer. "En uiteindelijk is de Kalverstraat de hoofwinkelstraat van Amsterdam. Met drie meter kunnen we eigenlijk geen fatsoenlijke winkel bouwen."  Via de achterkant Het pand op nummer 158 heeft het geluk dat de toekomstige bewoners via de achterkant - de Voetboogstraat - naar binnen kunnen. Bremmer: "Aan de achterkant van het pand ligt een bruggencircuit waar ook andere woningen in de straat worden ontsloten. Daar hebben we op kunnen aansluiten, zodat we twee mooie woningen kunnen maken met een winkel op de begane grond." Als een pand breed genoeg is, kan er best een trap omhoog worden gebouwd, zo bewees architect Kees Doornenbal. Hij ontwierp drie woningen, hoog boven een winkel in een groot pand aan de Kalverstraat - inclusief nieuwe entree en trap - midden in de drukke winkelstraat. "Dit gaat wel van de winkelruimte af en dat zijn hele kostbare vierkante meters." Trots neemt hij ons de trap op naar de gerealiseerde woningen, vijftien meter boven straatniveau. De trap komt helemaal bovenaan uit op een deur die weer naar buiten leidt. Vanaf hier zijn de drie woningen bereikbaar. "Dat is het bijzondere van het trappenhuis, dat je eerst naar buiten moet. Dat is om het superveilig te maken. Er kan nooit rook of vuur naar binnen komen." Bij de woningen is een serre aangebouwd en een groot terras. "Je wil iemand ook wat bieden. En als je dan op dit terras zit, uitkijkend over de stad. Daar word je toch een beetje gelukkig van?" Doornenbal ziet het liefst dat alle omringde panden via zijn gebouwde ingang bereikbaar worden via bijvoorbeeld loopbruggetjes aan de achterkant. Maar dan moet je wel alle verschillende pandeigenaren op één lijn krijgen, en dat blijkt in de praktijk lastig.  In de Kalverstraat is er dus ruimte voor potentieel 240 nieuwe woningen, maar hoeveel etages er boven de winkels in heel Amsterdam leeg staan is niet bekend. In ieder geval zo'n 200 in de Leidsestraat en ongeveer net zoveel op de Nieuwendijk, schat stadsdeelbestuurder Lotte Terwel (Centrum). "We hebben in 40 jaar ongeveer 1100 woningen weten te realiseren in dit kleine stukje stad. En we moeten ook door. We zijn nu wel aangekomen bij de wat moeilijkere panden. Het laaghangend fruit is wel weg. Maar ieder jaar zijn er toch wel 30 à 40 woningen die erbij komen." Muren Breken Met moeilijkere panden bedoelt Terwel niet alleen de panden die te smal zijn om een ingang te realiseren, maar ook panden die een soort van monumentale status hebben. Dat zijn er best veel en op een muurtje doorbreken staat haast de doodstraf. Daar wil Terwel vanaf. "We moeten weten met welke knelpunten vastgoedeigenaren te maken hebben. En dan creatief zijn in het verzinnen van oplossingen." "Het vraagt soms ook om afwijken van het welstandsbeleid, of de middeleeuwse parcellering structuur, wat betekent dat je nooit iets mag doorbreken. Daar wil ik wel echt naar kijken." Amsterdam heeft een subsidiepot van zo'n twee ton per jaar voor dit project. Pandeigenaren die boven een winkel woningen willen bouwen krijgen 25.000 euro per woning. Voor een grote speler als de Kroonenberg Groep een 'mooi gebaar maar een druppel op de gloeiende plaat', aldus Bremmer. Maar er zijn natuurlijk ook mensen die maar een of twee panden in bezit hebben. "Dat is ook echt niet gemakkelijk", zegt Terwel. "De subsidie is er bijvoorbeeld voor een trapopgang of een doorbraakje ergens, iets om een woning te kunnen realiseren. Maar ze moeten verder wel de financiering rond kunnen krijgen." Bremmer denkt dat de verbouwing van de Kalverstraat 158 niet heel veel rendement gaat opleveren. "Als we nu de rekensom maken van de investeringen ten opzichte van de opbrengsten zit je tussen de 2 en 3 procent. Kijk, voor ons als Kroonenberg Groep is het een langetermijninvestering, en wij zorgen ervoor dat ons vastgoed er voor de lange termijn goed bij staat, en daarom zij we bereid om deze investering te doen." Volgens Terwel worden er nu elk jaar zo'n veertig woningen gerealiseerd boven de winkels. Op de vraag of er misschien meer subsidie moet vrijkomen voor vooral de vastgoedeigenaren die maar weinig panden in bezit hebben: "Als erom wordt gevraagd misschien. Ik merk dat ze vooral advies willen. Uiteindelijk betaalt het zich terug. Het is het natuurlijk ook belangrijk dat dit een winkelstraat is waar niet alleen maar gewinkeld wordt, maar ook gewoond. Zodat de mensen die hier wonen ook hier hun uitgaven doen. En dat is ook voor de pandeigenaren van belang. Niet alleen voor de gemeente."